柯桥会计培训班泓畅教育现金流折现的原理

现金流折现的原理
现金流折现的原理很简单。比如说，我们以100万的价格买入某套房子，如果出租出去，每年能产生5%的收益（租金）,即每年5万元。3年后，该物业以110万价格出售。在我们持有该物业这3年中，产生的现金流分别是年的5万租金收益，第二年的5万租金收益，第三年115万收益（5万租金+110万出售物业）。即年产生的现金流5万，第二年产生的现金流5万，第三年产生了115万的现金流。
我们知道，今年的5万元和明年，后年的5万元价值是不一样的。所以，这其中有一个折现率。即明年和后年的5万元“折现”到今年值多少钱？我们假设折现率是10%。
那么，我们可以计算出来，该套物业如果每年能产生5%的租金收益，且第三年出售时交易价格为110万元，则该套物业的现值为104.55万元，相比于100万元的交易价格是低估的。
二.股权自由现金流和公司自由现金流
通过以上简单的例子，我们可以知道，要评估一家公司的现有价值是多少，就要预估出公司未来能产生的自由现金流，然后折算成现值。我们经常可以看到两个名词，即股权自由现金流和公司自由现金流。我们完全没没必要去纠结于概念，简单理解即可。
资产=负债+所有者权益
所有者权益即股权。然而公司的资产组成并非仅仅只有股东投入，还有债务，即债权。如果我们从评估公司股权价值（可以理解为公司市值）的角度出发，计算出来的即股权自由现金流，如果我们从评估整个公司价值（可以理解为公司市值+债务市值）的角度出发，计算出来的即公司自由现金流。两者可以通过一个等式相连。即：
股权价值=公司价值-负债+现金
从理论上讲，不管是从股权自由现金流还是公司自由现金流的角度来评估股权价值，得出的股权价值都是一样的。下面将从公司自由现金流的角度来评估股权价值。选取的计算标的是鲁泰纺织公司。