柯桥会计实操干货丨土地增值税热点问题解答

01 什么是土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 (以下简称“转让房地产”) 所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

02 增值额如何计算？
增值额为纳税人转让房地产的收入减除规定的扣除项目后的余额。

03 计算增值额的扣除项目有什么？

1.取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。主要包括：

3.房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

【注】：
(1)其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

(3)上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定

4.旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。

5.与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

6.加计扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。

04 土地增值税的税率有哪些？

土地增值税采用四级超率累进税率(见下表）：其中，低税率为30% ，高税率为60%！

05 应缴纳的土地增值税怎么计算？

土地增值税的应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

06 什么情况下可以免征土地增值税？

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

2.因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

07 纳税人什么情况下需要按照房地产评估价格计算征收？

1.隐瞒、虚报房地产成交价格（不申报或少申报）的；

2.提供扣除项目金额不实的；

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

08 土地增值税纳税申报及缴纳期限是如何规定的？

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。